【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行指出，截至2020年第二季，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓空置率為4.4％，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，空置率創(chuàng)10年新低。其中，以西區(qū)空置率較上一季下降5.6個(gè)百分點(diǎn)最多，其餘各區(qū)空置率僅微幅變動(dòng)。西區(qū)上一季甫加入市場(chǎng)的臺(tái)灣人壽中山大樓，已快速去化，該大樓承租戶多以該區(qū)企業(yè)搬遷居多，如臺(tái)灣索尼自長(zhǎng)春金融大樓搬遷，承租約1,300坪。
 
戴德梁行調(diào)查，本季臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金較上季上漲0.6％，全市平均租金來(lái)到每月每坪2,600元，創(chuàng)10年新高，以信義區(qū)每月每坪新臺(tái)幣3,190元為最高，其中，臺(tái)北101大樓亦於本季再次揭露高樓層每月每坪突破新臺(tái)幣4,000元之租賃成交紀(jì)錄。信義區(qū)高租金水準(zhǔn)反映自該區(qū)強(qiáng)而有力之需求動(dòng)能，在A級(jí)辦公大樓供給有限下，不乏租戶轉(zhuǎn)而承租共享辦公室，如連線商業(yè)銀行進(jìn)駐點(diǎn)石大樓JustCo共享辦公室。因A級(jí)辦公大樓持續(xù)缺貨，短期內(nèi)租戶取而代之轉(zhuǎn)向進(jìn)駐共享辦公室，為擁有高彈性並在疫情期間備受企業(yè)青睞之共享辦公室更添助力。
 
內(nèi)湖科技園區(qū)新供給為位於舊宗段的「富霖雙星」及「宏普國(guó)貿(mào)大樓」，辦公面積分別為3,300坪及3,000坪，其中「富霖雙星」已去化超過(guò)70％，因新供給釋出，本季舊宗段空置率上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至16.4％。西湖段空置率微幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至1.3％。文德段本季多為百坪左右之小面積去化，空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至4.8％。三段租金皆持穩(wěn)，西湖段每月每坪約1,440元，文德段及舊宗段亦維持在每月每坪1,000元及940元。
 
戴德梁行認(rèn)為，受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機(jī)，電商及醫(yī)藥業(yè)需求增溫。西湖段新供給宏匯瑞光廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2020年第三季取得使照，雖尚未完工，通訊軟體業(yè)、電腦軟體服務(wù)業(yè)及Regus已預(yù)租，顯示西湖段大面積需求強(qiáng)勁，預(yù)期帶動(dòng)區(qū)域租金上揚(yáng)。文德段去化穩(wěn)定，租金走勢(shì)預(yù)期持平。舊宗段於下半年尚有15,200坪新供給，預(yù)期短期內(nèi)空置增加。
 
大店H&M、NET、寶雅接力駐進(jìn)忠孝商圈  推升商圈發(fā)展力道
 
受疫情影響，逛街購(gòu)物人潮減少。戴德梁行統(tǒng)計(jì)至2020年4月止，與2019年同期相比，綜合商品零售業(yè)營(yíng)業(yè)額年減1％。百貨公司則依靠5月母親節(jié)檔期，強(qiáng)力促銷以減緩疫情衝擊，惟營(yíng)收仍年減12.4％；「宅經(jīng)濟(jì)」發(fā)酵提升民生物資及生鮮食品需求，使超級(jí)市場(chǎng)年增18.8％；便利商店則有部分業(yè)者推出振興優(yōu)惠穩(wěn)固營(yíng)收，年增4.4％、量販店發(fā)展線上購(gòu)物，年增12.1％；其他綜合商品零售業(yè)則因出入境管制，旅客銳減，影響免稅店業(yè)績(jī)，年減27.7％。
 
戴德梁行說(shuō)明，本季西門商圈空置率變動(dòng)最為顯著，上升5個(gè)百分點(diǎn)，因觀光人數(shù)銳減使西門商圈業(yè)種重新洗牌，少了旅客消費(fèi)支撐，除美藥妝店接連出走外，伴手禮店紛紛撤離。中山南京商圈及忠孝商圈空置率僅微幅上升約1個(gè)百分點(diǎn)，站前商圈空置率則無(wú)變動(dòng)。本季H&M率先於忠孝商圈「FOREVER21」舊址開幕後，承租永福樓之NET也接連跟進(jìn)，而NET忠孝三店撤離後之空置店面則由寶雅接力入駐，大型連鎖品牌接連開幕，對(duì)忠孝商圈零售動(dòng)能增加推進(jìn)力道。
 
受疫情影響，商圈租金有部分調(diào)降之情形，但租金優(yōu)惠僅止於疫情期間，並未以長(zhǎng)期降租方式作調(diào)整。另受到壓抑的消費(fèi)，及目前仍受到出入境管制無(wú)法出國(guó)旅遊，預(yù)期在疫情趨緩後，消費(fèi)量能可望逆勢(shì)回升。首波消費(fèi)力道將以餐飲及旅遊為主，百貨商場(chǎng)也紛紛啟動(dòng)促銷活動(dòng)，再搭配政府7月振興券的登場(chǎng)，希望能夠讓營(yíng)收回到疫情前的水準(zhǔn)。
 
投資市場(chǎng)廠房交易獨(dú)撐大樑
 
戴德梁行表示，本季投資市場(chǎng)交易額為新臺(tái)幣138.2億元，交易額較上季微幅成長(zhǎng)3.1％，和2019年同期相比則大幅減少59.7％。本季交易集中於臺(tái)北市、新北市及臺(tái)中市，三地交易額合計(jì)佔(zhàn)總額之64％。買盤延續(xù)上季，仍由工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍，佔(zhàn)本季總交易額之53.6％，成交個(gè)案包括英特盛科技以新臺(tái)幣17.7億元買下中科后里園區(qū)廠房，怡華實(shí)業(yè)以新臺(tái)幣10.6億元買下臺(tái)南市新化區(qū)廠房，與神基科技以新臺(tái)幣10.3億元購(gòu)入桃園龜山工業(yè)區(qū)廠房。其次為廠辦交易，約佔(zhàn)總交易額的26.5％，最大宗成交個(gè)案為萬(wàn)海航運(yùn)以新臺(tái)幣21.2億元購(gòu)入2020年下半年即將完工之長(zhǎng)虹新世代科技大樓A棟。綜觀整體買盤以科技、傳統(tǒng)製造及交通運(yùn)輸?shù)热螽a(chǎn)業(yè)為主。
 
本季買盤均為國(guó)內(nèi)資金，以自用為主佔(zhàn)79.5％。投資型買家表現(xiàn)保守，買家鎖定辦公大樓及廠辦大樓，包括中華郵政以新臺(tái)幣8.3億元取得三重廠辦大樓，萬(wàn)海航運(yùn)以新臺(tái)幣5.4億元買下位於忠孝東路四段太平洋商業(yè)大樓辦公室，龍邦國(guó)際興業(yè)以新臺(tái)幣2.1億元向關(guān)係人購(gòu)買位於民權(quán)東路之時(shí)代金融廣場(chǎng)辦公室。
 
受新型冠狀病毒疫情影響，旅館及店面商場(chǎng)營(yíng)收受挫，短期內(nèi)難以回復(fù)過(guò)往榮景，但亦有買家鎖定旅館產(chǎn)品打算危機(jī)入市。對(duì)於具穩(wěn)定收益的辦公大樓及廠辦大樓，買家仍持續(xù)物色優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，但在疫情衝擊全球低利率的投資環(huán)境下，交易量恐受到買賣雙方對(duì)於價(jià)格預(yù)期有所落差而放緩。
 
南港土地開紅盤，百萬(wàn)辦公基本盤
 
土地市場(chǎng)連五季表現(xiàn)亮眼，第二季持續(xù)繳出飆破新臺(tái)幣800億元的爆量交易。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年第二季土地市場(chǎng)交易量為新臺(tái)幣801億元，本季主力戰(zhàn)場(chǎng)重新拉回臺(tái)北市，土地交易量高達(dá)新臺(tái)幣463億元，佔(zhàn)了全臺(tái)交易量近六成。地上權(quán)市場(chǎng)連續(xù)兩季激情演出，第一季主秀為世貿(mào)三館土地，南山人壽出價(jià)新臺(tái)幣312.76億元得標(biāo)，以新臺(tái)幣1億元之毫釐差距氣走富邦人壽。本季則由全球人壽以新臺(tái)幣97.80億元擊退新光人壽，取得國(guó)泰營(yíng)區(qū)地上權(quán)土地。
 
戴德梁行表示，南港土地在第二季大放異彩。第一季與信義計(jì)劃區(qū)豪華地上權(quán)失之交臂的富邦人壽，本季憤而轉(zhuǎn)戰(zhàn)優(yōu)質(zhì)土地所有權(quán)，並以新臺(tái)幣282.87億元霸氣奪下大南港商業(yè)土地，成為本季土地交易之最大亮點(diǎn)。戴德梁行分析，南港舊鐵道沿線發(fā)展軸帶日漸成熟，2019年前以向陽(yáng)圓環(huán)東側(cè)發(fā)展較為明顯，從流行音樂中心、南港輪胎世界明珠開發(fā)案、南港車站BOT、南港之心都更案至南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)一字排開。2020年起，向陽(yáng)圓環(huán)西側(cè)頗有迎頭趕上之動(dòng)能，除了南港調(diào)車場(chǎng)都更案已進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段，本季除了富邦人壽取得大南港開發(fā)案土地外，宏盛建設(shè)亦以新臺(tái)幣31.67億元取得調(diào)車場(chǎng)北側(cè)之工業(yè)土地，單價(jià)已突破新臺(tái)幣200萬(wàn)，未來(lái)可望打造為策略型產(chǎn)業(yè)園區(qū)與大南港、調(diào)車場(chǎng)開發(fā)案相互輝映。戴德梁行表示，2019年底世界明珠辦公大樓單價(jià)站上新臺(tái)幣100萬(wàn)元大關(guān)後，包括大南港、調(diào)車場(chǎng)等東區(qū)門戶計(jì)畫廊帶之開發(fā)案都已將百萬(wàn)辦公樓設(shè)定為基本目標(biāo)。